Une vente en viager est à fois complexe et technique. Plus important encore : elle va avoir des effets sur votre situation financière sur le long terme. Il est primordial d'éviter trois pièges pour qu'elle puisse se dérouler dans les meilleures conditions. Nous vous proposons de les découvrir pour vous en prémunir.
En prime, nous allons vous donner quelques conseils que nous appliquons systématiquement à nos clients.
Qui dit vente immobilière dit acheteur. Il est important que votre prix de vente soit conforme à leurs attentes si vous voulez réussir à vendre ! Même si cette affirmation semble frappée au coin du bon sens, les exemples de ventes qui ne se concrétisent pas à cause d'un prix déconnecté des réalités du marché sont légion sur les sites immobiliers...
Comment ne pas vous retrouver confronté à ce problème ?
Dans le cas d'une vente en viager, un bon prix de vente va reposer sur trois piliers fondamentaux.
1. Une estimation de la valeur de marché justifiable : un investisseur aguerri va toujours se renseigner avec précision sur la valeur de votre bien. Il va notamment consulter les annonces de vente de votre secteur ainsi que la base des impôts répertoriant les dernières transactions. Si jamais vous avez été un peu trop "généreux", il s'en servira pour remettre en cause l'intégralité du calcul de la valeur viagère.
2. Un abattement d'occupation conforme aux usages : une vente en viager vous permet de conserver un droit d'occupation de votre logement à vie. En fonction de votre âge, ce droit d'occupation va venir diminuer le montant que vous pourrez recevoir. Il est fondamental de respecter les valeurs proposées par des barèmes viagers reconnus sur le marché. Dans le cas contraire, là aussi, vous prenez le risque de ne recevoir aucune demande d'acquéreurs potentiels...
3. Un bouquet pas trop élevé : contrairement à de nombreuses croyances, il est difficile de vendre avec un bouquet trop important. Pour attirer plus facilement des investisseurs mieux vaut privilégier une rente élevée. En effet, l'un des principaux intérêts pour un acheteur est de pouvoir acheter avec un apport faible au départ sans passer par son banquier. Le priver de cet avantage risque, presque toujours, de compliquer votre vente !
Contrairement à une vente classique, une vente en viager va avoir des effets sur le long terme. Il est donc fondamental de trouver un acquéreur à la fois solide financièrement et sain psychologiquement.
Un acquéreur avec un bon profil financier et une situation professionnelle stable vous assurera un paiement régulier des rentes ainsi qu'une participation aux travaux de rénovation sans réticence.
Un acquéreur avec des motivations d'achat saines est aussi indispensable que la partie financière. En effet, Un projet d'achat en viager est un investissement sur le long terme. Dans de nombreux cas, l'acquéreur ne pourra pas utiliser le logement pendant une période de 20 voire 30 ans ! Il est important que ce dernier ne se projette pas à court terme chez vous. Dans le cas contraire, la relation qu'il pourrait entretenir avec vous serait objectivement malsaine : attendre, avec une certaine impatience, votre décès.
Afin d'éviter ce problème, nous conseillons trois profils d'investisseurs :
Dans les trois cas, ces acquéreurs ne se projettent pas à court terme chez vous. C'est un critère très important de sélection à toujours conserver.
Un révolutionnaire bien connu disait que "la procédure est la sœur jumelle de la liberté". C'était une façon de considérer que des règles précises et rigoureuses permettent de protéger les droits de chacun. Cette formule s'applique parfaitement au contrat de vente en viager.
En effet, pour vous assurer que les rapports que vous entretenez avec votre acquéreur soient toujours apaisés, il est indispensable de les formuler avec précision dans un contrat bien rédigé.
Nous vous conseillons d'ajouter plusieurs clauses pour vous protéger :
Par ailleurs, il est également important de prévoir, en bonne intelligence, la répartition des dépenses assurées par chaque partie.
Exemple concret :
La conservation du droit d'usage et d'habitation (DUH) permet d'appliquer une répartition des travaux du type bailleur / locataire. C’est-à-dire que vous conservez l'entretien courant de votre logement et l'acquéreur paye les travaux de rénovation. Comment éviter qu'un désaccord naisse pour savoir qui doit payer une dépense précise ? Nous annexons systématiquement le décret 87-712 qui donne une liste exhaustive des travaux que vous conservez à votre charge. Tout ce qui n'en fait pas partie sera assuré par l'acheteur. De cette manière, tout conflit potentiel est évité.
Gardez toujours à l'esprit qu'une vente en viager nécessite de se projeter à long terme. Le montant de l'offre que vous recevez ne doit pas être l'unique critère à retenir si vous voulez protéger vos intérêts et ceux de votre conjoint.
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