À qui confier son projet de vente en viager ?

Vous êtes prêt à vous lancer dans la vente en viager de votre bien immobilier. Une question se pose : à quel professionnel devez-vous faire confiance pour que votre projet se déroule dans les meilleures conditions ? Nous vous proposons une liste de critères importants à prendre en compte pour effectuer votre choix ainsi qu'un comparatif entre différents types de prestataires.

Les critères pour bien choisir

Comment savoir à quel prestataire faire confiance pour vendre votre bien immobilier en viager ?

Nous vous proposons une liste de 7 critères qui nous semblent indispensables à prendre en compte pour réaliser un choix éclairé.

1. La capacité à vous conseiller la meilleure stratégie

Le viager est un contrat de vente à la fois souple et complexe qui implique de choisir entre de nombreuses options. Il est indispensable d'être bien conseillé par une personne maîtrisant parfaitement tous les aspects de cette méthode de vente. Vous optimiserez les gains et éviterez des erreurs souvent irréparables.

2. La réalisation d'une estimation rigoureuse

L'estimation est l'un des aspects fondamentaux d'une vente viager. Elle est plus technique qu'une estimation classique car elle ne repose pas uniquement sur la valeur de marché de votre bien immobilier. La répartition financière entre bouquet et rentes devra faire l'objet d'une analyse rigoureuse en fonction de votre marché immobilier.

3. Disposer d'un réseau d'acquéreurs solides

Sans acheteur sérieux, pas de vente ! Ce qui est vrai pour une vente classique l'est d'autant plus pour une vente en viager. En effet, vous allez vous engager dans une relation à long terme avec votre futur acquéreur. Il sera indispensable de confier votre projet à un professionnel en mesure de vous trouver un acquéreur solvable et partageant votre état d'esprit.

Précision importante depuis 2023 : de nombreuses agences se sont lancées dans la vente en viager par opportunisme quand l'immobilier ne faisait qu'augmenter. Leurs principaux acheteurs étaient des fonds d'investissement qui achetaient très facilement. Malheureusement, le marché n'étant plus ce qu'il était et les taux d'intérêt ayant grimpé en flèche, ces fonds sont devenus beaucoup plus difficiles et formulent de moins en moins d'offres... Il est important que vous choisissiez une agence expérimentée ne comptant pas uniquement sur ce type d'acheteurs professionnels. Elle doit également disposer d'un solide portefeuille d'acheteurs particuliers.

4. Bien maîtriser la négociation immobilière

Une vente classique impose, dans 90% des cas, une négociation sur le prix de vente. Les autres aspects sont souvent secondaires.

En revanche, dans le cadre d'une vente en viager, de nombreux points vont faire l'objet d'une négociation entre vous et votre futur acquéreur. Par exemple : la répartition des travaux, l'indexation de la rente sur l'inflation, la répartition financière entre bouquet et rentes, etc...) 

Si vous ne confiez pas votre dossier à une personne rompue à la négociation immobilière, vous risquez de passer à côté de nombreux avantages.

5. Connaître les bonnes clauses juridiques

Ce point découle du précédent. Comme nous l'avons vu, le viager implique des relations de long terme. Il est très important de prévoir des clauses juridiques pour vous protéger quoi qu'il arrive. Par exemple, en cas d'impayés de rentes ou pour savoir avec précision à qui incombe quelle réparation.

Pour préserver vos intérêts, vous avez tout intérêt à trouver quelqu'un maîtrisant très bien le droit immobilier viager.

6. Un conseiller présent du début à la fin

Le conseiller que vous avez rencontré vous a fait très bonne impression ? Assurez-vous d'avoir la garantie qu'il restera présent tout au long de votre vente. Certaines grandes agences dans le viager sont victimes d'un important turnover d'employés. Dans ce cas, vous risqueriez de vous retrouver avec une personne moins compétente et agréable que votre premier interlocuteur.

7. Des honoraires raisonnables et négociables

Il est important que la rémunération de l'entreprise que vous choisirez soit juste et transparente. Il est également indispensable que votre interlocuteur fasse preuve de souplesse, sur le montant de sa rémunération, dans le cas d'une négociation assez serrée avec votre futur acquéreur.

Quel professionnel ou méthode choisir ?

Maintenant, vous connaissez les différents critères pour comparer. Découvrez quels sont les points forts et les points faibles de chaque type de prestataire. Nous allons passer en revue, la vente entre particuliers, les agences immobilières classiques, les notaires et les agences spécialisées en viager.

La vente entre particuliers

Méthode très populaire dans la vente classique, elle peut s'avérer très complexe et risquée dans le cadre d'une vente en viager.

Les points forts

Le prix : vous n'allez payer aucun honoraire ou forfait. C'est pour nous le seul avantage de cette méthode de vente.

Les points faibles

Tout le reste : vous n'aurez aucun accompagnement. Il sera difficile de réaliser une estimation au juste prix, de choisir les bonnes options et de trouver facilement un acquéreur sérieux. Vous pourrez également être victime de personnes peu scrupuleuses...

Les agences immobilières classiques

Il s'agit des professionnels habitués à vendre des biens immobiliers de manière classiques. Certaines peuvent parfois, par opportunité, accompagner leurs clients dans le cadre d'une vente en viager.

Les points forts

Ces aspects positifs dépendront en grande partie des qualités personnelles de votre agent.

La négociation pourra être bien réalisée par ce type de professionnel, en particulier sur l'aspect financier.

Le risque de sous-traitance de votre vente est très peu probable. Une agence locale ne devrait pas confier votre dossier à trop d'intermédiaires.

Les honoraires seront probablement négociables dans le cas d'une offre en fourchette basse de la part d'un acquéreur.

Les points faibles

La stratégie manquera probablement de finesse tout comme le choix des options les plus adaptées à votre profil. Ces professionnels vous proposeront une sorte de viager "standardisé" sans toujours tenir compte des particularités de votre situation personnelle.

L'estimation pourra être précise sur le plan de la valeur de marché mais manquer de rigueur sur la partie viagère (calcul de l'abattement d'occupation, choix de la répartition financière, etc...)

La recherche d'acquéreurs reposera essentiellement sur la publication d'annonces de vente sur des sites immobiliers. Il y a peu de chances qu'une agence classique dispose d'un portefeuille d'acheteurs intéressés par de l'achat en viager.

Les conseils juridiques risquent d'être très limités. Les clauses d'un compromis de vente en viager sont très différentes de celle d'un compromis d'une vente classique.

Les notaires

Ces professionnels sont spécialisés dans la rédaction d'acte de ventes immobilières et de successions. Ils peuvent parfois s'occuper des démarches commerciales de ventes en viager.

Les points forts

La stratégie de vente devrait être assez rigoureuse, surtout si le notaire que vous choisissez à l'habitude des ventes en viager. Il sera en mesure de vous conseiller les bonnes options.

L'accompagnement juridique sera le point fort d'un notaire. Il maîtrise très bien le droit immobilier et veillera à toujours protéger vos intérêts.

Les points faibles

Les estimations réalisées par les notaires tiennent très rarement compte des réalités du marché immobilier. Le prix de vente peut être déconnecté des attentes des acquéreurs tout comme la répartition entre bouquet et rentes.

La recherche d'acquéreurs reposera, comme pour les agences immobilières, essentiellement sur la publication d'annonces de vente.

La négociation commerciale n'est pas du tout le point fort d'un notaire ! Son manque de souplesse peut souvent tendre les rapports entre l'acquéreur et vous.

Les honoraires seront très difficilement négociables.

De nombreux intermédiaires peuvent intervenir dans votre dossier, en particulier si l'étude notariale que vous choisissez est grande.

Les agences spécialisées en viager

Les professionnels spécialisés en viager sont peu nombreux mais couvrent aujourd'hui presque l'intégralité du territoire français.

Les points forts

La stratégie d'un spécialiste du viager prendra en considération votre profil et vos attentes pour vous conseiller les meilleures options.

Les négociations tiendront compte à la fois de l'aspect financier mais aussi de toutes les clauses avantageuses pour vous.

L'aspect juridique de votre contrat de vente en viager sera bien maîtrisé par un bon professionnel du viager. Il saura vous recommander les clauses les plus protectrices.

Les honoraires des agences immobilières indépendantes spécialisées en viager sont souvent négociables.

Les points faibles

Les estimations restent paradoxalement un point faible pour de trop nombreux professionnels du viager. En effet, beaucoup se reposent sur des barèmes insuffisamment précis. Ils ne tiennent pas toujours compte des réalités du marché immobilier et des attentes des investisseurs.

Les portefeuilles d'acquéreurs de beaucoup d'agences spécialisées en viager se résument souvent à des listes de clients coincées sous des piles de dossiers. Les acheteurs potentiels ne sont pas suffisamment informés et ne reçoivent que rarement des notifications quand un bien immobilier correspond à leurs critères.

Le turnover est souvent un défaut notable chez certaines grandes agences. Vous pouvez vous retrouver avec un autre conseiller au bout de quelques semaines...