Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?

Par Thibaud Decressac le 31 juillet 2022

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Contrairement aux idées reçues et parfois entretenues par certains notaires, vous n'avez pas besoin de l'accord de vos héritiers pour vendre en viager. Il est également important de préciser que cette méthode de vente n'est pas forcément défavorable à vos enfants. Vous pourriez les aider financièrement tout en évitant les conflits de succession.

 

Pas besoin d'obtenir l'autorisation de vos héritiers

Vendre en viager est un droit que vous pouvez exercer en tant que propriétaire sauf quelques exceptions. Votre notaire de famille pourrait avoir une interprétation différente mais la loi ne lui donnerait pas raison.

pas besoin de laccord des héritiers pour vendre en viager

Vous êtes libre de disposer de votre patrimoine immobilier...

Un viager est similaire à une vente classique : vous êtes libre de disposer de votre patrimoine comme vous l'entendez. En aucun cas, vous n'avez à obtenir l'accord de vos héritiers pour débuter la vente de votre bien immobilier en viager.

Prenons un exemple : 

Monsieur et Madame Martin souhaitent vendre leur maison à Metz en viager. Ils disposent tous les deux de la pleine propriété de leur bien immobilier. À partir du moment où ils décident de vendre leur maison en viager, leurs deux enfants ne peuvent s'opposer à leur choix.

... sauf quelques exceptions

Il s'agit de quelques situations exceptionnelles dans lesquelles vous n'êtes plus seul à décider de la vente de votre patrimoine.

 

Les situations d'indivision

Dans certains cas, en particuliers lors de successions, vous pouvez vous retrouver dans une situation d'indivision. C’est-à-dire que vous n'êtes plus seul à disposer de la propriété de votre bien immobilier. Dans ce cas, vous devez obligatoirement recueillir l'accord de vos coïndivisaires pour pouvoir vendre.

Reprenons notre exemple précédent

Monsieur Martin meurt. Sa femme se retrouve veuve et en indivision avec ses deux enfants. Elle dispose d'un quart de la nue-propriété et de trois quarts d'usufruit. Ce statut ne lui permet plus de choisir seule de vendre en viager. Il lui faudra obtenir au préalable l'accord de ses enfants. Par ailleurs, si elle obtient cet accord, elle ne pourra obtenir qu'un quart de la valeur de la nue-propriété de sa maison. Les trois quarts restant seront perçus par ses enfants. La vente en viager risque d'être nettement moins intéressante sur le plan financier...

 

Les situations de démembrement

Ce problème est très proche de celui de l'indivision. Il résulte souvent aussi de successions. La seule différence est qu'au lieu de vous retrouver en indivision vous êtes en démembrement.

Reprenons notre exemple précédent

Monsieur Martin meurt. Sa femme se retrouve veuve et en indivision avec ses deux enfants. Au lieu de choisir un quart de la nue-propriété et trois quarts d'usufruit, elle privilégie 100% d'usufruit pour elle et 100% de nue-propriété pour ses enfants. Cette situation ne lui permet plus de vendre en viager car elle ne dispose plus de la nue-propriété de sa maison. En revanche, ses enfants pourront vendre leurs parts en nue-propriété s'ils souhaitent obtenir de l'argent mais sans que cela ne puisse bénéficier à Madame Martin.

Si vous envisagez sérieusement une vente en viager dans le but de protéger votre conjoint, en particulier dans un contexte familial difficile, nous vous conseillons de ne pas trop tarder avant de réaliser ce projet. Les aléas de la vie pouvant vous priver définitivement de cette méthode de vente et ainsi, de la protection financière qu'elle pourrait apporter à l'époux survivant.

 

Vous êtes seul propriétaire mais marié

L'article 215 du Code civil protège le domicile familial. Cela signifie que même si vous êtes seul propriétaire de votre résidence principale, votre époux doit donner son accord avant tout projet de vente.

Cette disposition ne s'applique pas aux résidences secondaires ou autres investissements immobiliers dont vous pourriez être propriétaire.

 

Vous ne disposez plus de la capacité juridique

Pour pouvoir contracter, le droit français impose que vous disposiez de toutes vos facultés mentales. Ainsi, pour pouvoir vendre en viager sans avoir à obtenir l'accord d'un juge, vous ne devez pas être sous tutelle ou curatelle. Il en va de même pour votre conjoint si vous êtes deux à vendre.

 

Votre notaire peut vous mettre des bâtons dans les roues

Il arrive que certains notaires de famille, peu à l'aise avec la vente en viager, exigent l'accord de vos héritiers pour vous permettre de vendre. Leur motivation est souvent la crainte de conflits familiaux pouvant naître d'une telle situation.

Rassurez-vous, si vous vous retrouvez confronté à ce problème, vous n'avez aucune obligation d'accepter cette demande. Dans le pire des cas, si jamais votre notaire refuse de réaliser la vente, adressez-vous à l'un de ses confrères spécialisé en viager et susceptible d'appliquer scrupuleusement la loi.

 

viager aide pour devenir propriétaire pour les enfants (2)

 

Aidez vos enfants à devenir propriétaire...

Le viager est souvent considéré à tort comme une méthode de vente toujours défavorable pour les héritiers. En effet, vendre en viager signifie pour un propriétaire renoncer à transmettre le bien immobilier objet de la vente à ses enfants. Pourtant, si vous avez des héritiers, vendre en viager pourrait leur permettre d'obtenir une aide financière de manière anticipée.

En effet, l'espérance de vie a considérablement augmenté depuis la fin de la seconde guerre mondiale. Ce graphique de l'INSEE permet de nous en rendre compte facilement :

 

Espérance de vie

 

L'une des conséquences de ce phénomène est que l'on hérite de plus en plus tardivement. En général, à l'âge du départ à la retraite. Il est intéressant de mettre en parallèle ce phénomène avec deux autres évolutions : l'âge d'accession à la propriété n'a fait que diminuer pour passer à 32 ans et les prix du foncier ont explosé ces dernières années.

Par conséquent, devenir propriétaire coûte de plus en plus cher et il devient presque impossible de compter sur un héritage pour obtenir des fonds pour être aidé dans cette démarche. Sans parler des banques qui resserrent de plus en plus la vis du crédit et excluent de nombreux jeunes ménages de l'emprunt immobilier...

Vendre en viager est une bonne solution pour réaliser une donation à ses enfants et ainsi les aider à devenir propriétaire. Il peut être plus judicieux d'obtenir moins d'argent plus jeune au moment où l'on en a le plus besoin, qu'une somme plus importante à l'âge du départ à la retraite.

Reprenons notre exemple :

Monsieur et Madame Martin vendent leur maison en viager. Ils obtiennent ainsi un capital immédiat de 100.000 € (bouquet) et des rentes mensuelles de 500 €. Ils décident de verser 50.000 € à chacun de leurs enfants afin de les aider à devenir propriétaire. Cette donation sera totalement défiscalisée pour eux et leurs enfants.

 

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... et évitez les conflits de succession

Plus de 10 millions de Français ont déjà été confrontés à des disputes d'héritage. Comment expliquer des chiffres aussi élevés ? Une cause très simple : le régime de l'indivision.

L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien immobilier. Le plus souvent, cette situation inconfortable n'est pas choisie mais subie. Elle résulte presque toujours de successions ou divorces.

Pourquoi est-elle source d'autant de conflits ?

Tout simplement parce que se retrouver propriétaire d'un même bien immobilier nécessite d'avoir l'accord de tous les propriétaires pour déterminer son utilisation et son éventuelle revente. Une situation qui peut rapidement devenir conflictuelle si chacun n'a pas la même situation financière et les mêmes intérêts...

Reprenons notre exemple :

Au décès de leurs parents, les enfants de Monsieur et Madame Martin hérite de la maison familiale. La fille souhaite la conserver pour y séjourner pendant l'été. Le fils voudrait la revendre pour éponger quelques dettes. Ils n'arrivent pas à se mettre d'accord et la situation reste figée. Une procédure judiciaire de plusieurs années ne sera que la seule solution pour régler leur différend. Pendant ce temps, la maison inutilisée se dégrade et perd une grande partie de sa valeur.

Comment éviter une telle extrémité ?

La vente en viager est la meilleure solution pour faire sortir de votre succession vos biens immobiliers et ainsi éviter le régime de l'indivision.

Reprenons notre exemple dans le cadre d'une vente en viager :

Monsieur et Madame Martin vendent en viager de leur vivant. Ils obtiennent des liquidités qui leur permettent d'aider financièrement leurs enfants. Ainsi, leur fille a un apport suffisant pour acheter une résidence secondaire et leur fils peut assainir sa situation financière rapidement. Au décès de leurs parents, la maison est récupérée par l'acquéreur du viager évitant ainsi tout conflit de succession.


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