Viager : faut-il privilégier un bouquet ou des rentes ?

Dans le cadre d'une vente en viager, vous cédez la nue-propriété de votre bien immobilier. Vous avez deux possibilités pour vous faire payer : un capital immédiat (le bouquet) ou des revenus mensuels à vie (les rentes). Vous pouvez également choisir une répartition entre les deux. Quelle est l'option la plus recommandée dans la pratique ? On vous donne notre avis d'experts !

Un bouquet élevé n'est pas toujours recommandé

Un bouquet élevé vous permet d'obtenir un gros montant immédiatement et défiscalisé si vous vendez votre résidence principale. Cependant, ce choix peut réduire drastiquement le nombre d'acquéreurs et attirer un profil d'investisseur susceptible de formuler des offres en fourchette basse.

D'importantes liquidités disponibles rapidement

Le bouquet est le montant en capital que vous obtenez à la signature de votre vente en viager ou à terme. En fonction de votre âge et des caractéristiques de votre bien immobilier, cette somme peut représenter 40 à 60% de la valeur de la pleine propriété.

Un exemple concret :

Vous avez 75 ans et êtes propriétaire d'une maison dans les Yvelines estimée à 500.000 €. Vous devriez pouvoir obtenir environ 250.000 € pour la cession de votre nue-propriété. Si vous faites le choix d'une vente 100% bouquet sans aucune rente, cette somme vous sera versée dès la signature de l'acte de vente.

Si vous souhaitez financer un projet ou placer de l'argent, c'est le moyen idéal de pouvoir y parvenir. D'autant plus que dans le cadre de la cession de votre résidence principale, aucune fiscalité ne sera prélevée sur ce montant. 

Peu d'acquéreurs intéressés

Même si un bouquet élevé peut sembler intéressant financièrement et judicieux sur le plan fiscal, il présente des limites dans la pratique. En effet, vous risquez de n'avoir que très peu d'investisseurs intéressés.

Pour quelle raison ?

Tout simplement car pour un acquéreur, l'intérêt principal d'un viager réside dans la possibilité d'investir dans un bien immobilier sans avoir recours à une banque. L'objectif est de pouvoir verser :

• Un apport assez faible à la signature : le bouquet 
• Des mensualités sur le long terme : les rentes

Un autre point à prendre en compte : il est très difficile de financer l'acquisition d'un viager par un crédit. La raison est simple : le privilège conservé par le vendeur dans le cadre de ce type de vente ne permet pas à la banque d'utiliser le bien acquis comme garantie pour le paiement du prêt. Seuls quelques établissements bancaires acceptent de prêter pour un investissement en viager à condition de mettre en garantie la résidence principale et pour un montant n'excédant pas 50% de sa valeur. 

Si vous faites le choix d'un bouquet élevé, de nombreux investisseurs n'y trouveront plus d'intérêt ou n'auront tout simplement pas les capacités financières pour mobiliser autant de capitaux à la signature de la vente.

Des offres d'achat plus basses

Un bouquet élevé va aussi avoir une influence sur le profil d'investisseurs intéressés. Il s'agira souvent de professionnels (en particulier les fonds viagers. Leur motivation principale sera la rentabilité plutôt que la sécurité.

Par conséquent, vous risquez d'obtenir des propositions en fourchette basse. En général entre 10 et 20% moins cher que ce vous pourriez obtenir avec une répartition privilégiant des rentes élevées.

Autre précision importante : les investisseurs professionnels ne sont intéressés que par des biens immobiliers situés dans des secteurs tendus (grandes villes et environnements touristiques). Si vous ne vous trouvez pas dans ce type de marché, ne tentez pas un bouquet élevé ou vous risquez de ne jamais vendre...

Il est également important de vous prévenir que ces investisseurs professionnels sont beaucoup moins actifs sur le marché depuis 2023 à cause de la baisse des prix de l'immobilier et de la remontée des taux d'intérêt.

Vendre au meilleur prix grâce aux rentes

Les rentes vous offrent la sécurité de revenus mensuels complémentaires pendant toute votre vie et la possibilité de cibler plus d'acquéreurs. C'est également le meilleur moyen d'obtenir une offre d'achat au prix le plus élevé possible.

Des revenus complémentaires à vie faiblement fiscalisés

Les rentes viagères sont la solution idéale pour vous assurer un revenu à vie. En effet, vous allez percevoir une somme d'argent chaque mois jusqu'à votre décès.

Autre avantage de taille par les temps qui courent, les rentes peuvent être réévaluées chaque année pour tenir compte de l'inflation. Un bon spécialiste du viager devrait pouvoir vous négocier cette possibilité auprès de votre acquéreur. De cette manière, vous êtes prémuni contre un risque de baisse de votre pouvoir d'achat.

Seul léger inconvénient par rapport au bouquet, les rentes sont fiscalisées. Mais vous allez bénéficier d'abattements très généreux comme vous pouvez le constater sur ce tableau :

Plus d'acquéreurs potentiels

Les rentes viagères peuvent avoir un autre avantage : vous permettre de trouver plus facilement un acquéreur.

Comme nous l'avons vu précédemment, le problème du bouquet élevé est de dissuader de nombreux particuliers intéressés par le viager : 

• Ceux qui n'ont pas les moyens payer un capital important à la vente 
• Ceux qui ne veulent pas perdre le principal bénéfice d'un achat en viager : acheter avec un apport faible et ensuite financer leur investissement via un paiement mensuel.

En choisissant des rentes plus élevées, vous allez pouvoir cibler ces acquéreurs qui représentent l'essentiel des investisseurs présents sur le marché. Ainsi, vous allez accroître la quantité de demandes.

Des offres d'achat plus élevées

Un autre avantage du choix de rentes élevées va découler de la qualité des acheteurs.

Contrairement aux professionnels, les particuliers sont plus sensibles à la sécurité de leur investissement qu'à sa rentabilité pure. À partir du moment où vous présentez un profil rassurant (vous entretenez correctement votre bien immobilier), ce type d'acquéreur sera prêt à vous formuler une offre d'achat 10 à 20% plus cher qu'un investisseur professionnel.

Ainsi, en choisissant des rentes élevées, il va être possible d'augmenter votre prix de vente par rapport à ce que vous allez proposer avec un bouquet élevé.

Prenons un exemple concret :

Madame Martin est propriétaire d'un appartement de 50 m² à Nice estimé à 250.000 €. Elle A 77 ans et souhaite vendre en viager occupé. La valeur de sa nue-propriété est estimée à 150.000 €. Première possibilité : elle peut opter pour un bouquet sans rente et recevra des offres probablement aux alentours de 120.000 € de la part d'investisseurs professionnels. Seconde possibilité : Elle peut choisir un bouquet de 15.000 € et raisonnablement recevoir des rentes de 750 € par mois. Cette seconde option lui permettra d'obtenir au total presque 150.000 € (en tenant compte de son espérance de vie de 15 années).

En conclusion, nous recommandons le choix de rentes élevées pour deux raisons principales :

• Des offres d'achat plus élevées.
• Des offres d'achat plus rapides.

Vous pouvez bien évidemment percevoir un bouquet en plus des rentes mais nous vous déconseillons de dépasser plus de 20 à 30% de la valeur de votre bien.