Vendre en viager n'est pas devenir locataire de son logement

Contrairement à une idée reçue, vendre en viager ne signifie pas se retrouver, pour le vendeur, dans la position d'un locataire. Afin de mieux comprendre pourquoi, il est important de revenir rapidement sur le concept de la pleine propriété. Nous allons ensuite préciser quels sont les droits conservés et cédés dans le cadre d'une vente en viager.

Qu'est-ce que la pleine propriété ?

Pour comprendre le concept de la vente en viager, il est indispensable de revenir sur le concept de pleine propriété tel qu'il a été défini par les romains.

Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous disposez en réalité de trois droits de propriété : 

• L'usus vous assure la possibilité de vivre chez vous tout en hébergeant vos proches.
• Le fructus vous garantit de pouvoir retirer des revenus de votre logement en le mettant en location.
• L'abusus vous permet de revendre votre bien immobilier à un tiers. Ce droit est également appelé nue-propriété.

Prenons un exemple concret : 

Vous êtes propriétaire d'une maison dans l'Oise. Vous l'habitez régulièrement depuis 10 ans. Vous exercez "l'usus". Si vous choisissez de la mettre en location pendant les vacances d'été, vous utiliserez le "fructus". Si vous décidez de la mettre en vente dans une agence locale, "l'abusus" vous permettra de signer la vente avec le futur acquéreur.

Le droit immobilier français vous autorise à céder la pleine propriété (les trois droits ensemble) mais aussi à céder un seul droit. Dans cette seconde hypothèse, on parle alors de démembrement de propriété. C'est ce mécanisme qui est utilisé dans une vente en viager.

Vous conservez au moins un droit de propriété avec le viager

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier en viager, vous allez céder un seul droit : l'abusus ou nue-propriété. Vous allez, en quelque sorte, "céder votre droit de céder".

Il vous restera théoriquement deux droits de propriété. Vous pourrez alors choisir deux options au moment de la signature du contrat de vente : 

1. Conserver uniquement l'usage du bien (usus) : vous allez opter pour le droit d'usage et d'habitation (DUH) qui vous garantira de pouvoir habiter votre logement et d'héberger vos proches pendant toute votre vie. Le fructus "disparaîtra" théoriquement pendant toute la durée du viager puisque personne ne pourra l'exercer. Ni l'acquéreur, ni vous.
2. Conserver l'usage du bien (usus) et la possibilité de le louer (fructus) : vous allez choisir la réserve d'usufruit. Pendant toute votre vie, en plus de pouvoir habiter votre logement, vous pourrez le louer ou le prêter à qui vous le souhaitez. 

Il est important de préciser que l'acquéreur récupère la pleine popriété (usus + fructus + abusus) à votre décès.

Votre situation n'a rien à voir avec celle d'un locataire

Comme nous venons le voir, dans le cadre d'une vente en viager vous conservez, au minimum, un droit de propriété.

Cette situation est très différente de celle d'un locataire ! En effet, un locataire ne dispose d'aucun droit de propriété. En général, il loue "l'usus" qui lui octroie la possibilité d'utiliser le bien pendant la durée et aux conditions du bail.

Voici un tableau récapitulatif des différences entre un vendeur en viager et un locataire :