Viager : comment choisir le bon droit d'occupation ?

Vendre en viager permet de rester chez soi pendant toute sa vie. Mais quel droit d'occupation de votre logement choisir entre la réserve d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation (DUH) ? Nous vous proposons une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution.

La réserve d'usufruit

Il s'agit de l'option vous offrant le plus de possibilités : louer et habiter votre logement. Cependant, vous allez devoir payer plus de frais et serez soumis à plus de contraintes.

Habiter et louer votre logement 

Usufruit est la contraction d'usus et fructus : 

• L'usus vous offre la possibilité d'habiter votre bien immobilier. 
• Le fructus vous garantit la possibilité d'en retirer les fruits (plus concrètement de le louer). 

En optant pour la réserve d'usufruit vous allez pouvoir habiter votre logement mais aussi le prêter ou le louer.

Cette option peut être intéressante si vous souhaitez conserver votre bien immobilier mais que vous n'avez pas d'idée précise sur l'usage que vous souhaitez en faire dans les années qui vont venir.

Un exemple concret :

Vous habitez une charmante maison en Ile-de-France mais vous n'excluez pas la possibilité de déménager dans les Alpes-Maritimes. En conservant une réserve d'usufruit, vous allez pouvoir louer votre maison pour financer la location de votre appartement dans le sud. Vous conserverez également vos rentes viagères en complément.

Une optimisation de votre patrimoine qui peut s'avérer très profitable !

Presque tous les frais à votre charge

L'usufruit s'accompagne de plus de frais qu'un simple droit d'usage et d'habitation. 

En effet, vous devrez vous acquitter de presque toutes les dépenses incombant à un propriétaire : 

• les charges de copropriétés 
• L'entretien du logement ainsi que les travaux de rénovation
• les taxes foncières, d'habitation et d'enlèvement des ordures ménagères

Seuls les travaux les plus lourds (structure du bâtiment) seront à la charge de l'acquéreur.

Le droit d'usage et d'habitation (DUH)

Cette option est plus restrictive puisqu'elle ne vous permet que d'habiter votre logement. Cependant, vous allez également économiser de nombreux frais.

Habiter mais renoncer à louer votre logement

Le DUH est l'équivalent de l'usus. Vous allez pouvoir habiter votre logement pendant toute votre vie mais également héberger vos proches. En revanche, il vous sera interdit de louer ou prêter votre bien immobilier.

Un exemple concret :

Vous habitez un joli appartement parisien dans le 15ème arrondissement. Vous y êtes bien et vous n'avez aucune intention de le quitter. Le DUH sera très certainement la meilleure option pour vous. Bien évidemment, si jamais vous souhaitez tout de même partir (pour des raisons médicales ou autres), vous aurez toujours la possibilité d'obtenir une majoration de votre rente viagère de l'ordre de 30%.

Le DUH peut sembler plus restrictif et moins avantageux sur le plan financier que la réserve d'usufruit. Cependant, ces points faibles sont contrebalancés par une réduction des frais à votre charge.

Vous ne payez plus que les charges "locatives"

Un gros avantage du DUH est que la répartition des charges se fait selon un rapport propriétaire / locataire (dans les usages). C’est-à-dire que vous n'aurez plus qu'à payer les charges dites "locatives" et les dépenses d'entretien de votre bien immobilier. 

Le propriétaire devra s'acquitter de tous les travaux de rénovation (chaudière, fenêtre, réfection complète de la toiture, ravalement...). 

Vous ne devrez également plus vous acquitter de la taxe foncière.

Quel est le meilleur choix ?

D'après notre expérience de professionnels, nous considérons que les deux options sont intéressantes en fonction de vos projets. 

Si vous n'envisagez pas sérieusement de louer, optez pour le DUH qui vous permettra de réaliser des économies de charge. Cette option sera également plus appréciée par certains investisseurs qui ne veulent pas avoir à potentiellement dénoncer un bail à votre décès. 

Si vous n'êtes pas certain de passer vos vieux jours dans votre logement actuel, l'usufruit est une option intéressante pour vous permettre plus de souplesse. Cumulé à votre rente viagère ou au bouquet, un loyer vous permettra d'obtenir un complément de revenu élevé idéal pour louer une autre propriété.

Ce qu'il est également important de retenir est que le viager demeure un contrat relativement souple qui permet de s'adapter à votre projet et à vos attentes. Il est important de bien réfléchir et d'être bien conseillé avant de vous lancer.