Viager : quelle est l'imposition des rentes ?

Si vous décidez de vendre en viager votre bien immobilier, vous allez percevoir un prix de vente réparti entre : 

• un montant en capital à la vente (le bouquet)
• des revenus mensuels pendant toute votre vite (les rentes)

Le bouquet n'est pas fiscalisé sauf si vous cédez une résidence secondaire et que vous réalisez une plus-value.

Par exemple :

Vous obtenez 50.000 € bouquet suite à la vente de votre appartement en viager. Vous ne paierez ni impôt ni taxe sur cette somme.

... mais une fiscalité sur les rentes

En revanche, les rentes que vous percevez chaque fois sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu.

Point positif : il existe un abattement qui est de plus en plus avantageux en fonction de l'avancement de votre âge.

Voici la fraction imposable au titre de l'impôt sur le revenu en fonction de votre âge :

Par exemple :

Vous vendez votre maison en viager occupé et êtes âgés de 69 ans. Vous recevez des rentes de 500 € par mois. Vous n'êtes imposé que sur 40% du montant de cette rente au titre de l'impôt sur le revenu, soit 200 €.

Deux points importants à garder en tête :

• Le taux d'abattement est déterminé au jour de la perception de la première rente et ne change plus. 
  
• Dans le cadre d'un viager sur deux têtes avec réversibilité de la rente, c'est l'âge du conjoint le plus âgé qui détermine le taux d'abattement.

Quelques exemples pour mieux comprendre :

Si vous débutez votre viager à 55 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos rentes. Lorsque vous aurez 75 ans, cet abattement ne sera pas de 70% mais toujours de 50%. Il est figé par la date de perception de la première rente.

Imaginons que vous avez 65 ans et un conjoint de 71 ans dans le cadre d'un viager réalisé sur deux têtes avec réversibilité de la rente. Son âge sera pris en compte car plus favorable. Vous n'êtes imposé que sur 30% du montant de cette rente au titre de l'impôt sur le revenu, soit 150 €.

Il est également important de vous préciser que vous serez redevables des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (17,20%) sur la fraction imposable de votre rente.

Décalez la perception de votre rente pour augmenter votre abattement

Il est important de bien retenir que le taux d'abattement dont vous allez bénéficier pour l'imposition de votre rente viagère est déterminé par la date de perception de la première rente et non pas à la date de signature de votre contrat de vente en viager.

Si vous êtes proche d'un seuil d'abattement du fait de votre âge, Il est possible de décaler la perception de la première rente pour optimiser votre fiscalité.

Un exemple concret :

Vous avez 69 ans et 10 mois le jour de la signature de votre viager. Attendez 2 mois pour percevoir votre première rente afin d'obtenir un abattement plus intéressant (70% au lieu de 60%). 

Faisons le calcul pour une rente mensuelle de 1.000 € et une espérance de vie de 16 ans (qui correspond à un homme de 70 ans). Vous allez percevoir théoriquement un total de 192.000 € de rente.

Si vous ne décalez pas la perception de la rente, vous serez imposé sur 400 € par mois, soit au total 76.800 € fiscalisés.

Si vous décalez la perception de votre rente de deux mois, vous perdez deux mensualités pour percevoir un total théorique de 190.000 €. En revanche, vous ne serez imposé que sur 300 € par mois, soit un total de 57.000 € fiscalisés.