Vendre en viager sans déshériter ? C'est possible !

Le viager a mauvaise réputation principalement à cause de ses conséquences pour les héritiers. En effet, vendre en viager signifie pour un propriétaire renoncer à transmettre le bien immobilier objet de la vente à ses enfants.

Pour quelle raison ? 

Tout simplement parce que l'acquéreur d'une vente en viager obtient la pleine propriété du bien à la mort du vendeur. Les héritiers du vendeur ne reçoivent donc plus ce bien immobilier en héritage.

Le viager doit-il être exclu pour tout propriétaire qui s'entend bien avec ses héritiers ? Pas forcément.

... Que l'on reçoit en moyenne à l'âge de la retraite !

Saviez-vous que l'écart entre les générations ne s'accroît que légèrement depuis les 50 dernières années ?

D'après l'INSEE :

En 2015, en France, les femmes donnent naissance à leur premier enfant à 28,5 ans en moyenne, soit quatre ans et demi plus tard qu'en 1974. L’âge à la première maternité ne cesse d’augmenter depuis cette date. Sa hausse est toutefois moins rapide depuis une quinzaine d’années

En 41 ans, l'âge de la première maternité n'a augmenté que de 4,5 ans.

En revanche, l'espérance de vie a énormément augmenté pendant cette même période !

Ce graphique de l'INSEE permet de s'en rendre compte facilement :

Entre 1970 et 2019, l'espérance de vie d'une femme a augmenté de 10 ans pour passer de 75 ans à 85 ans. 

Comment mettre en perspective ces deux chiffres ?

Prenons un exemple concret : 

Une femme en 1974 donnait naissance à son premier enfant à 24 ans en moyenne. En 2022, cette femme est âgée de 72 ans et son espérance de vie est d'environ 17 ans, soit un âge de 89 ans. Statistiquement, son premier enfant devrait hériter à 65 ans.

Par conséquent, il ne faut pas compter hériter aujourd'hui avant l'âge du départ à la retraite. 

La question qui peut légitiment se poser est de savoir si c'est à cet âge que l'on a vraiment besoin d'un coup de pouce financier qui pourrait être apporté par un héritage immobilier ?

Aidez vos enfants à devenir propriétaire

Saviez-vous que d'après une étude réalisée en 2015 pour le Conseil supérieur du notariat, 72% des sondés estiment qu'il faut absolument devenir propriétaire avant la retraite et que 43% jugent que l'on n'a pas vraiment réussi sa vie si on n'obtient pas ce statut ?

C'est certainement ces chiffres qui expliquent que l'âge d'accession à la propriété a considérablement baissé pour passer à 32 ans !

Problème de taille pour réaliser ce rêve : le prix du foncier a explosé. Ce graphique de la Chambre des notaires de Paris est très parlant :

Envie de donner un coup de pouce à vos enfants pour leur permettre de réaliser leur rêve de devenir propriétaire d'un bel appartement lumineux ou d'une jolie maison avec jardin ?

La vente en viager de votre bien immobilier peut vous permettre d'obtenir un capital immédiat (le bouquet) représentant entre 40 et 60% de la valeur de marché de votre logement. Vous pouvez ensuite réaliser des donations défiscalisées jusqu'à 100.000 €.

Ainsi, vous pouvez aider vos enfants au moment de la vie où ils en ont plus besoin.

Évitez les conflits de succession

Un sondage commandé par la Chambre des notaires de Paris auprès de l'institut BVA révèle que :

22 %, soit plus de 10 millions de Français, ont déjà été confrontés à des disputes d'héritages, soit personnellement, soit dans leur famille. Les plus nombreux à connaître ces disputes, sont les CSP + dans 31% des cas.

Comment expliquer des chiffres aussi élevés ? 

Une cause très simple : le régime de l'indivision.

En effet, la majorité des successions portent sur des biens immobiliers dont la propriété se retrouve "éclatée" entre plusieurs héritiers à la mort du propriétaire originel.

Selon un éminent professeur de droit, François Terré : 

L'état d'indivision, inconfortable juridiquement et réputé néfaste économiquement, constitue toujours une situation anormale.

En effet, comment réussir à exercer efficacement ses prérogatives de propriétaires lorsque les objectifs sont divergents ?

Prenons un exemple concret et assez fréquent :

Un homme célibataire a une fille et un fils. À son décès, ses enfants héritent d'une charmante propriété en bord de mer à la Baule. Sa fille souhaite profiter de la maison comme résidence secondaire pour y passer ses vacances. En revanche, son fils est dans une situation financière plus délicate et souhaiterait vendre la maison. Si la fille n'est pas disposée à racheter les parts de son frère, la situation peut rapidement se tendre et se figer. La fille ne pourra pas profiter de la maison et le fils ne pourra pas la vendre. Si la situation s'envenime, seule une procédure judiciaire permettra de mettre un terme à cette situation désavantageuse pour les deux parties. Pendant ce temps, la maison non entretenue se dégradera et perdra de sa valeur... Autres points négatifs : les deux héritiers ont payé des frais de successions élevés et doivent continuer à financer les charges d'entretien.

Personne ne souhaiterait un tel scénario pour ses héritiers ! Pourtant ce cas d'école est le quotidien de nombreux notaires de famille...

Quelle est la meilleure solution pour éviter cette situation ? 

La vente en viager est un bon moyen d'éviter l'indivision entre vos héritiers. Cette méthode de vente vous permet également de garder le contrôle de votre succession, d'éviter les conflits et de répartir votre héritage de votre vivant.

Reprenons notre exemple précédent : 

Le propriétaire de la maison à la Baule décide de la vendre en viager de son vivant. Il opte pour un bouquet sec qui lui permet d'obtenir 400.000 €. Il conserve 200.000 € pour améliorer sa retraite et décide de verser les 200.000 € restant à ses deux enfants via des donations de 100.000 € chacune. La fille obtient un apport important qui lui permet de faire l'acquisition d'un appartement en bord de mer pour passer ses vacances. Le fils reçoit suffisamment d'argent pour régler ses dettes. Chaque partie est satisfaite, les conflits de succession sont évités et personne n'a payé d'impôt !

En conclusion, le viager qui semble à première vue néfaste à l'intérêt de vos héritiers peut se révéler être un bon moyen de les soutenir. Il est particulièrement bien adapté aux problématiques auxquelles sont confrontées les jeunes générations dans un contexte où les augmentations salariales sont faibles et les prix de l'immobilier en hausse constante.