Comment choisir entre un viager libre et occupé ?

Le viager libre est moins connu que le viager occupé et ne représente que 10% des ventes en viager. Il s'agit d'obtenir un paiement fractionné en contrepartie de la vente d'un logement que vous n'occupez pas. L'opération a pour principal intérêt de vous assurer des revenus récurrents à vie.

Une alternative à la vente classique

Comme son nom le laisse présupposer, le viager libre est une méthode de vente qui s'adresse à un propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier qu'il ne veut plus occuper ou utiliser.

Dès la signature, l'acquéreur obtiendra le droit d'habiter ou de louer le bien immobilier objet de la vente en viager. 

Du coup, quelle est la différence avec une vente classique ?

Un paiement fractionné pendant toute votre vie

Contrairement à une vente classique, vous n'allez pas percevoir le prix de vente total de votre bien à la signature chez le notaire. Vous obtiendrez un paiement fractionné mensuel (les rentes viagères) pendant toute votre vie. 

Le prix de vente que vous obtiendrez sera équivalent à celui que vous auriez pu recevoir dans le cadre d'une vente classique. Ce dernier sera échelonné en fonction de votre espérance de vie.

Concrètement, au lieu que l'acquéreur s'adresse à son banquier pour vous payer l'intégralité du prix à la vente, vous devenez la banque et acceptez des paiements échelonnés.

Prenons un exemple :

Une femme de 75 ans est propriétaire d'une maison secondaire dans la Loire dans laquelle elle se rend de moins en moins souvent. Elle est évaluée à 200.000 € sur son marché immobilier local. Son espérance de vie est estimée à environ 16 ans. En vendant en viager libre, elle peut obtenir une rente mensuelle d'un peu plus de 1.000 € qui correspond à 200.000 € / 16 / 12.

Un bon moyen de conserver un revenu supplémentaire à vie

Vous allez probablement vous dire que quitte à vendre un bien immobilier, autant toucher le prix de vente immédiatement ? 

Vous avez parfaitement raison ! C'est bien pour cela que la plupart des vendeurs préfèrent avoir recours à la vente classique qu'au viager libre. Il est souvent plus intéressant d'obtenir l'intégralité du prix de vente à la signature pour pouvoir, le plus souvent, le réemployer dans l'achat d'un autre bien immobilier.

Cependant, il peut exister certains cas où le viager libre peut présenter un intérêt. Notamment pour les propriétaires bailleurs. 

Prenons un exemple concret :

Un homme de 70 ans dispose d'un appartement dans le Val d'Oise qu'il loue depuis 20 ans. Il ne souhaite plus s'occuper de la gestion locative qui lui prend trop de temps et d'énergie. De plus, il y a eu une mauvaise expérience avec son dernier locataire qui a accumulé les retards de loyers et n'a pas entretenu l'appartement... Il souhaiterait continuer à bénéficier d'un revenu récurrent qui lui assure une sécurité financière mais sans les contraintes de la location. Le viager libre est une bonne alternative qui va lui permettre de céder son bien tout en continuant à percevoir des revenus mensuels à vie. 

Le viager occupé

Le viager occupé consiste à vendre un bien immobilier que vous souhaitez habiter (ou louer) en contrepartie d'un paiement fractionné et/ou immédiat. Cette méthode de vente est très intéressante pour les propriétaires qui souhaitent rester chez eux à vie.

Vendez un bien que vous habitez ou louez

Le viager occupé est une méthode de vente qui vous permet de vendre un bien immobilier que vous souhaitez habiter ou louer. Le concept est simple à comprendre : vous cédez la nue-propriété de votre logement tout en conservant la possibilité de l’utiliser.

Deux options sont possibles :

• Conserver un droit d’usage et d’habitation (DUH) : vous pouvez habiter et héberger vos proches.
• Opter pour la réserve d’usufruit : Vous avez les mêmes droits que pour le DUH avec en plus la possibilité de louer ou prêter votre logement.

À votre décès, l’acquéreur récupère la pleine propriété de votre bien immobilier.

Un paiement immédiat en capital et/ou des rentes mensuelles à vie

La cession de la nue-propriété de votre bien immobilier va vous permettre d’obtenir une contrepartie financière. Elle correspondra au prix de votre appartement ou maison sur le marché local diminué de l’abattement d’occupation (c’est-à-dire la prise en compte de la durée pendant laquelle vous allez continuer à utiliser votre logement). En général, vous pourrez obtenir 40 à 60% de la valeur de votre bien immobilier en fonction de votre âge.

Par exemple :

Une femme de 74 ans est propriétaire d’un bel appartement à côté de Strasbourg estimé à 200.000 €. Elle souhaite le vendre en viager occupé. Elle pourra très probablement en obtenir 100.000 € tout en conservant la possibilité d’y vivre pendant toute sa vie.

Le versement de ce prix peut se faire de deux manières :

• Un montant en capital (le bouquet) le jour de la signature chez le notaire
• Un paiement mensuel pendant toute votre vie (les rentes viagères)

Il est également possible d’opter pour une répartition équilibrée entre ces deux options.

Reprenons notre exemple précédent :

La propriétaire souhaite opter pour un bouquet. Elle obtiendra 100.000 € le jour de la vente. Si elle change d’avis et préfère des rentes, elle recevra 500 € par mois pendant toute sa vie. Elle peut aussi privilégier une répartition équilibrée : un bouquet de 50.000 € et des rentes mensuelles de 250 €.