Vente en viager ou vente à terme ?

La vente en viager et la vente à terme reposent sur des mécanismes assez proches. Pourtant, elles n'offrent pas les mêmes garanties et la même sécurité. Découvrez comment choisir en fonction de vos attentes mais aussi du type de bien que vous souhaitez vendre (résidence principale ou secondaire).

Optimisez vos gains avec la vente à terme

La vente à terme vous permet de savoir avec certitude combien vous allez obtenir. En revanche, vous devez prévoir dès le départ une solution pour vous reloger.

Une absence d'aléa sur les gains financiers...

La notion d'abattement d'occupation est importante à comprendre lorsque vous vous intéressez à la vente en viager ou à terme. 

Dans le cadre d'une vente classique, vous cédez votre bien immobilier à un acquéreur qui peut en prendre immédiatement possession. Dans le cadre d'une vente en viager ou à terme, vous continuez à utiliser votre logement pendant un certain nombre d'années. Plus ce nombre d'années est élevé, plus vous devez réduire votre prix de vente. En effet, l'acquéreur ne pouvant l'utiliser ou le louer, il faut compenser cette perte. Le prix est donc réduit de l'abattement d'occupation.

L'abattement d'occupation est différent en fonction du type de vente que vous choisissez :

• Vente en viager : il correspond à votre espérance de vie théorique
• vente à terme : il correspond à la durée pendant laquelle vous décidez d'occuper votre logement. 

Prenons un exemple concret : 

Monsieur Dupont est âgé de 75 ans et habite un pavillon estimé à 200.000 € sur son marché immobilier. Il envisage de le vendre en viager ou à terme. S'il choisit la vente en viager, le prix devra tenir compte d'un abattement de 12 années (espérance de vie théorique selon les tables de mortalité de l'INSEE) représentant 85.000 €. Il pourra obtenir au maximum 115.000 € (prix de marché - abattement d'occupation). Le montant sera le même pour une vente à terme d'une durée de 12 années.

La vente en viager créée une incertitude sur les gains financiers. Si par exemple, vous mourez plus jeune que votre espérance de vie, vous obtenez moins d'argent par rapport à la valeur de marché. Le contraire s'applique également si vous mourez plus âgé que votre espérance de vie théorique. 

La vente à terme permet d'éviter un aléa sur les gains financiers. Vous savez dès le départ combien vous allez obtenir. Si jamais vous mourez avant la fin de la vente à terme, vos héritiers continuent à toucher les rentes prévues dès le départ. L'argent n'est donc pas perdu.

En revanche, la vente à terme s'accompagne d'une contrepartie qui peut être relativement pénalisante.

...au prix d'une incertitude sur votre projet de vie

Qui dit vente à terme, dit délai défini par avance avec l'acheteur pendant lequel vous avez le droit d'utiliser votre logement. Passé cette date, vous devez impérativement partir de chez vous. Cela peut être véritablement contraignant s'il s'agit de votre résidence principale ! 

Reprenons notre exemple précédent :

Monsieur Dupont choisit la vente à terme. Au bout de 10 ans, il devra quitter son pavillon pour que l'acquéreur en prenne possession. Cela signifie qu'il devra anticiper son relogement avec toutes les contraintes que cela pourrait engendrer.

La certitude financière d'une vente à terme s'accompagne d'une incertitude sur votre projet vie. Serez-vous toujours en vie au terme de la vente ? Aurez-vous véritablement envie de quitter votre logement ? Si oui, pour quel endroit ? Aurez-vous les moyens de vous reloger ?

La vente à terme présente un véritable risque si vous vendez votre résidence principale. Elle peut être intéressante si vous êtes également propriétaire d'un autre bien immobilier dans lequel vous pourriez envisager de vous reloger.

Jouez la carte de la sécurité avec la vente en viager

Le viager repose sur un aléa de nature à créer une incertitude sur la valorisation de votre bien. Ce défaut est compensé par la double sécurité que vous obtenez à vie de pouvoir rester chez vous tout en percevant un revenu.

Une incertitude sur la valorisation de votre bien...

Comme nous l'avons vu précédemment, contrairement à la vente à terme, la vente en viager repose sur un aléa : votre espérance de vie. En effet, il est impossible de prévoir précisément (et heureusement) quand vous allez mourir. Par conséquent, l'évaluation de l'abattement d'occupation, dans le cadre d'une vente en viager, repose sur votre espérance de vie. 

Les experts du viager peuvent utiliser deux tables de mortalité : 

• La table TGH/TGF des assureurs 
• La table de l'Insee (facilement disponible sur internet)

Cet aléa va créer une forme d'incertitude sur la valorisation de votre bien immobilier. En effet, la valeur sera déterminée en fonction de votre espérance de vie. Par conséquent : 

• Si vous mourez plus tôt, vous recevez moins d'argent que ce que vous auriez dû obtenir car l'abattement d'occupation aura été trop élevé.
• Si vous mourez plus tardivement, vous recevez plus d'argent.

Cependant, cet aléa est compensé en grande partie par la sécurité que vous offre le viager pendant le reste de votre vie.

...compensé par une double sécurité à vie

Le principal intérêt du viager va être de vous assurer une double sécurité. Vous avez la certitude de pouvoir : 

• utiliser votre logement à vie quoi qu'il arrive 
• percevoir des revenus à vie (si vous choisissez un paiement sous forme de rente)

Si vous avez un conjoint, cette protection s'étend également à lui. 

Le viager est une forme d'assurance pour vous permettre de bénéficier d'un toit et d'un revenu pendant toute votre existence. Cette protection est particulièrement intéressante si vous envisagez de vendre votre résidence principale et que vous ne disposez pas d'autre bien immobilier.