Tenté par la vente en viager ? Il vous faut remplir trois conditions pour que cette opération présente un intérêt pour vous. Nous allons les aborder ensemble. Nous ferons également un point sur certaines conditions qui ne sont pas requises contrairement aux idées reçues.
Les trois conditions requises
Vendre en viager requiert trois conditions. Il faut que vous soyez propriétaire, que vous vouliez rester chez vous et que vous ayez au minimum 60 ans.
Cette première condition semble aller de soi ! Pourtant, il est important que vous gardiez en tête que vous devez disposer de la pleine propriété de votre bien immobilier.
En effet, il est possible dans certains cas que vous soyez soumis au régime de l'indivision. Dans une telle hypothèse, la vente en viager ne serait plus possible.
Prenons un exemple concret :
Vous êtes propriétaire avec votre conjoint d'une maison. Votre conjoint meurt. Vous avez deux enfants. Hypothèse classique : vous vous retrouvez avec 3/4 d'usufruit et 1/4 de la nue-propriété de la maison familiale. Vos enfants disposent de 3/4 de nue-propriété et de 1/4 de nue-propriété. Cette indivision ne vous permet plus de céder la nue-propriété de votre logement indispensable à la réalisation d'une vente en viager.
Première vérification à réaliser avant de vous lancer dans une vente en viager : disposer de la pleine propriété de votre logement.
Tout l'intérêt du viager est de pouvoir céder la nue-propriété de votre logement tout en conservant la possibilité de demeurer chez vous. Si vous avez envie de déménager, mieux vaut privilégier une vente classique qui sera bien plus adaptée.
Cependant, il existe deux possibilités qui peuvent vous permettre d'avoir plus de souplesse en fonction du droit d'occupation que vous choisissez.
Si vous optez pour la réserve d'usufruit, vous aurez toujours la possibilité de louer votre logement.
Un exemple concret :
Vous habitez une charmante maison en Ile-de-France mais vous n'excluez pas la possibilité de déménager dans les Alpes-Maritimes. En conservant une réserve d'usufruit, vous allez pouvoir louer votre maison pour financer la location de votre appartement dans le sud. Vous conserverez également vos rentes viagères en complément.
Si vous choisissez le droit d'usage et d'habitation (DUH), vous ne pourrez pas louer votre logement. Cependant, si la nécessité s'en fait sentir, vous pourrez toujours le quitter en contrepartie d'une majoration de votre rente viagère.
Un exemple concret :
Vous habitez un joli appartement parisien dans le 15ème arrondissement. Vous y êtes bien et vous n'avez aucune intention de le quitter. Vous choisissez le DUH. Bien évidemment, si jamais vous souhaitez tout de même partir (pour des raisons médicales ou autres), vous aurez toujours la possibilité d'obtenir une majoration de votre rente viagère de l'ordre de 30%.
L'idée générale à retenir est que le viager occupé est une bonne solution si vous souhaitez rester chez vous mais que vous disposez tout de même de possibilités si vous voulez ou devez quitter votre logement.
Rien ne vous empêche légalement de vendre en viager à 40 ans. Cependant, l'opération ne sera pas vraiment rentable...
Pourquoi ?
Tout simplement parce que l'évaluation d'un viager repose sur la valorisation de votre nue-propriété diminuée de l'abattement d'occupation.
Pour faire plus simple : plus vous êtes jeune, plus vous allez occuper longtemps votre logement. Cette occupation étant plus longue, elle vient davantage minorer la valeur de votre nue-propriété.
Prenons un exemple concret :
Une femme de 75 ans dispose d'un appartement cossu dans les Hauts-de-Seine estimé à 500.000 €. En tenant compte du barème d'évaluation viagère le plus connu, l'abattement d'occupation retenu est d'environ 50%. Cela signifie qu'elle va pouvoir obtenir 250.000 € sous forme de bouquet et/ou rente grâce à la vente de son appartement. Si cette même propriétaire avait 50 ans, l'abattement d'occupation serait de 75%. Par conséquent, la vente en viager ne lui permettrait d'obtenir que 125.000 € !
Que faut-il retenir de cet exemple ?
Vendre en viager est intéressant à partir de 60 ans. À moins d'être prêt à renoncer à beaucoup d'argent...
Le viager alimente beaucoup de fantasmes sur les conditions requises pour vendre. Il en existe plusieurs qui ne sont pas obligatoires comme l'accord de vos héritiers, être en bonne santé ou habiter une grande ville.
Contrairement aux idées reçues, l'accord de vos héritiers n'est pas obligatoire pour vendre en viager. Vous avez le droit de disposer librement de votre patrimoine immobilier comme pour une vente classique (sauf si vous êtes soumis au régime de l'indivision comme vu précédemment).
En dehors de l'aspect légal, le viager peut-il créer des tensions avec vos héritiers ?
Pas forcément ! Le viager peut même être favorable pour eux pour deux raisons :
Le contrat de rente viagère doit nécessairement avoir un caractère aléatoire. Plus concrètement, votre mort ne doit pas avoir un délai "prévisible".
Le Code civil dispose qu'un contrat aléatoire est :
Une convention réciproque, dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
L'article 1974 précise que :
Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.
Et l'article 1975 :
Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.
Que faut-il retenir de ces dispositions ?
En dehors des hypothèses où un vendeur meurt le jour de la signature de son contrat viager ou 20 jours après, il est possible d'avoir recours à ce type de vente. Peu importe votre condition physique et votre état de santé.
Habiter une grande ville
Beaucoup d'agents immobiliers (y compris certains spécialisées en viager) peuvent vous dissuader de vendre en viager si vous n'habitez pas dans une grande ville.
Ont-ils raison ?
Non ! Il est tout à fait envisageable de vendre en viager même si vous n'habitez pas dans un secteur où les prix de l'immobilier dépassent les 3.000 / m².
Pour preuve, nous réalisons nous-même régulièrement des ventes en viager sur l'ensemble du territoire français, y compris dans des communes rurales.
En effet, de nombreux particuliers souhaitent acquérir une résidence secondaire loin de l'agitation des grandes villes et dans un cadre plus apaisant. Cette tendance se confirme d'autant plus de puis la crise du COVID.
Ce graphique proposé par la FNAIM est très parlant. Il démontre l'attrait des français pour des biens immobiliers situés en province :
Si vous habitez en périphérie d'une grande ville, vous pourrez trouver sans aucun problème un acquéreur pour faire l'acquisition de votre bien immobilier en viager.
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