Vendre en viager occupé peut vous permettre de bénéficier de 5 avantages de taille. Nous vous proposons de les passer en revue pour que vous puissiez savoir en quelques minutes si ce mécanisme peut présenter un intérêt pour vous.
1. Restez chez vous à vie
Faites-vous aussi partie des 90% de français qui veulent passer leurs vieux jours dans leur logement actuel ?
La vente en viager occupé pourrait être la meilleure solution pour vous. Surtout quand vous pouvez constater que pas une semaine ne se passe sans que l'actualité ne vienne rappeler la triste réalité des EHPAD : mauvais traitements, dépressions, coûts exorbitants...
Si vous êtes bien dans votre appartement ou maison, pourquoi en changer ? Autant conserver votre cadre de vie afin de préserver vos habitudes et vos relations sociales.
Vous aimez vous rendre au marché chaque semaine, inviter vos amis à prendre le thé, partager de bons moments dans un club ou une association près de chez vous... Il serait dommage de renoncer à ces plaisirs pour habiter dans un quartier qui vous serait totalement inconnu.
Le viager vous garantit de pouvoir vivre chez vous pendant toute votre vie. Cette protection peut également être étendue à votre conjoint même si vous n'êtes pas marié.
Qui dit départ en retraite dit souvent perte de revenus. Elle est en moyenne de 25 à 50 % pour les Français. Une étude réalisée par la DREES et citée par le magazine Notre temps en 2015 révèle que :
l'on perdrait donc environ 25 % de ses revenus une fois à la retraite. Mais cette moyenne cache de fortes disparités : le taux de remplacement peut monter jusqu’à 80% pour les non-cadres, alors qu’il est un peu inférieur à 60% pour un cadre…
Le paradoxe est que vos charges ne vont pas baisser. Au contraire, elles vont même augmenter si vous souhaitez vieillir dans de bonnes conditions, vous devrez en moyenne dépenser 1.090 € par mois. Ce coût est indispensable pour financer l'adaptation de votre logement à une mobilité plus réduite ainsi que les services d'aide à domicile.
Voici un extrait d'une étude très détaillée réalisée par le site Retraite.com sur le coût nécessaire pour bien vieillir chez soi :
Comme vous pouvez le constater, il est important de trouver des moyens de financer ces dépenses qui augmentent de plus en plus avec l'âge.
Le viager est une bonne solution car il vous permet, en contrepartie de la cession de votre nue-propriété, d'obtenir un montant en capital important et/ou des rentes mensuelles à vie.
Comment faire face à l'entretien de votre logement et aux travaux de copropriété qui peuvent représenter un budget très lourd alors que vos revenus sont moins élevés que pendant vos années en activité ?
Le Directeur Général de MonFinancier cité par les Echos affirme que :
Les experts estiment à environ 1 % [du prix d'achat du bien] les frais d'entretien annuel d'un bien immobilier. Mais cela peut monter à 2, voire 3 % pour les grandes maisons, dans l'ancien, ou plus encore s'il y a un grand jardin…
Selon l'association des responsables de copropriété (ARC) :
Chaque copropriétaire dépense en moyenne 46,77 euros par mètre carré et par an au titre des charges de copropriété, le chauffage représentant le principal poste, avec 13,50 euros par mètre carré.
Si l'on additionne ces différentes dépenses, le coût annuel pour un appartement de 120 m² pourrait représenter plus de 7.000 € par an !
Comment réduire la facture ?
Le viager, en plus de vous apporter des revenus complémentaires, va vous permettre de réduire le montant de vos charges.
Le mécanisme est très simple : vous avez la possibilité de choisir entre deux droit d'occupation : la réserve d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation (DUH). La deuxième option vous permet d'établir avec l'acquéreur des rapports propriétaire/locataire. Ainsi, vous n'avez plus qu'à payer les charges dites locatives.
Pour vous donner un exemple concret : vous n'aurez plus à financer un ravalement, une toiture ou le remplacement d'une chaudière.
Le viager est souvent critiqué car il laisse penser qu'il consisterait à déshériter vos enfants. Cette idée n'est pas fausse puisque vos descendants ne vont plus pouvoir recevoir en héritage un bien immobilier que vous décideriez de vendre en viager. En effet, c'est l'acquéreur qui récupérerait la pleine propriété à votre décès.
Cependant, la question à se poser est double : à quel âge hérite-t-on et à quel âge a-t-on besoin d'argent pour se lancer dans la vie ?
Là encore, il existe un paradoxe que pourrait résoudre la vente en viager.
Deux chiffres de l'INSEE doivent être mis en perspective :
Comme vous le savez, l'espérance de vie augmente de plus en plus chaque année. En 2019, elle est de 79,7 ans pour les hommes et 85,6 ans pour les femmes.
Ce graphique de l'INSEE permet de vous en rendre compte en seul coup d'œil :
En ce qui concerne l'âge de conception des enfants, il a tendance à augmenter chez les jeunes générations. D'après L'INSEE :
En 2015, en France, les femmes donnent naissance à leur premier enfant à 28,5 ans en moyenne, soit quatre ans et demi plus tard qu'en 1974. L’âge à la première maternité ne cesse d’augmenter depuis cette date. Sa hausse est toutefois moins rapide depuis une quinzaine d’années
Cependant, même si l'augmentation de l'âge de conception des enfants est manifeste, elle reste relativement inférieure à l'augmentation de l'espérance de vie.
Prenons un exemple concret :
Une femme en 1974 donnait naissance à son premier enfant à 24 ans en moyenne. En 2022, cette femme est âgée de 72 ans et son espérance de vie est d'environ 17 ans, soit un âge de 89 ans. Statistiquement, son premier enfant devrait hériter à 65 ans.
Que faut-il retenir de ces chiffres ?
Aujourd'hui, un enfant hérite à l'âge du départ à la retraite. La question est de savoir si c'est à ce moment-là qu'il a le plus besoin d'argent ?
Saviez-vous que d'après une étude réalisée en 2015 pour le Conseil supérieur du notariat, 72% des sondés estiment qu'il faut absolument devenir propriétaire avant la retraite et que 43% jugent que l'on n'a pas vraiment réussi sa vie si on n'obtient pas ce statut ?
C'est certainement ces chiffres qui expliquent que l'âge d'accession à la propriété a considérablement baissé pour passer à 32 ans !
Problème de taille pour réaliser ce rêve : le prix du foncier a explosé. Ce graphique de la Chambre des notaires de Paris est très parlant :
Envie de donner un coup de pouce à vos enfants pour leur permettre de réaliser leur rêve de devenir propriétaire d'un bel appartement lumineux ou d'une jolie maison avec jardin ?
La vente en viager de votre bien immobilier peut vous permettre d'obtenir un capital immédiat (le bouquet) représentant entre 40 et 60% de la valeur de marché de votre logement. Vous pouvez ensuite réaliser des donations défiscalisées jusqu'à 100.000 €.
Autre avantage : vous évitez les conflits de succession entre vos enfants qui se retrouveraient en indivision à votre décès.
Vieillir nécessite de se poser la question de la dépendance. Comment préserver votre autonomie pour rester chez vous le plus longtemps possible ?
Votre famille peut spontanément vous aider. Réaliser quelques courses, aller poster un colis, vous accompagner en voiture à un rendez-vous... Mais ce soutien peut parfois être difficilement compatible avec la vie professionnelle et familiale de vos proches.
Une étude réalisée par l'IPSOS en 2020 démontre que 74% des aidants présenteraient des signes de burn-out :
Obtenir une aide extérieure est souvent la meilleure option. Il peut s'agir d'une aide ponctuelle pour réaliser les tâches les plus fatigantes (tondre la pelouse, faire le ménage...) et parfois d'une assistance quotidienne pour vous assurer un confort et une sécurité optimale à votre domicile (portage des repas, aide au lever et au coucher...)
Comme nous l'avons vu un peu plus haut, vous avez tout intérêt à rester chez vous le plus longtemps possible et éviter à tout prix l'EHPAD.
Malheureusement, le schéma le plus classique qui se produit est le suivant :
Comment éviter de vous retrouver dans cette situation ?
Là encore, la vente en viager peut présenter de nombreux avantages grâce au complément de revenus que vous allez obtenir :
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